Huizenprijzen in Vlaanderen dalen voor het eerst in tien jaar: «Maar het ene pand is het andere niet»
De gemiddelde prijs van een huis in Vlaanderen lag eind vorig jaar 1,9% lager dan eind 2022, de eerste prijsdaling in tien jaar. Dat blijkt uit de jongste ERA Barometer, waarbij de effectieve verkoopprijzen van gelijkaardige woningen (ligging, grootte, afwerking... ) worden vergeleken. Huizen stonden in 2023 ook langer te koop: gemiddeld 103 dagen of 18 dagen langer dan in 2022. Appartementen in Vlaanderen werden vorig jaar nog wel duurder, met gemiddeld 1,5%, zegt ERA.
De prijsdaling bij huizen wordt verklaard door de snel gestegen rente - die de ontleencapaciteit deed dalen - én door de renovatieverplichting in Vlaanderen. Die heeft gezorgd voor een druk op de prijzen van energieverslindende woningen.
Normalisering na corona
CEO Johan Krijgsman van ERA ziet een afkoeling op de vastgoedmarkt. «Als ook rekening gehouden wordt met de inflatie, is er zelfs sprake van een reële prijsdaling met 2,7%», zei hij bij de voorstelling van de barometer. Het aantal transacties daalde met zo’n 15%. Toch is er volgens de topman geen sprake van een vastgoedcrisis, eerder van een normalisering na de coronapandemie. «Voor het eerst zien we ook een vastgoedmarkt aan verschillende snelheden, afhankelijk van het soort pand.»
Energiescore steeds belangrijker
Zo is de EPC-score, die het energiepeil van een woning weergeeft, bepalend geworden voor de prijsevolutie. Een energieverslindende woning met EPC-score E of F daalde in 2023 veel meer in waarde dan energiezuinige woningen met score A of B. «Het EPC beïnvloedt sterker de woningwaarde dan in 2022», verklaarde Sen Damen, professor vastgoedeconomie van de Universiteit Antwerpen, op de persconferentie. «Als de score verbetert met 100 punten, ligt de prijs 3,4% hoger. In 2022 was dit slechts 2,8%.» Globaal is een woning met EPC A 17,1% duurder dan een gelijkaardig huis met EPC D. Door de hoge gasprijs kreeg ERA ook opvallend veel vragen over het soort verwarming, getuigde Krijgsman.
«De markt met verschillende snelheden zien we even goed in de prijsonderhandelingen. Bij de perfect instapklare, leuk ingerichte woningen in een aangename buurt is de vraag hoger dan het aanbod. De verkoper is baas in het traject en een bod moet aan de vraagprijs voldoen, of dicht in de buurt komen», illustreerde hij. «Bij volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek is het aanbod hoger dan de vraag. Er is meer ruimte om te onderhandelen, de koper heeft meer macht.»
Centrumsteden opnieuw duurder
Daarnaast blijkt uit de ERA Barometer ook dat de woningprijzen in centrumsteden opnieuw zijn gestegen, terwijl buiten deze steden kopen een tikkeltje goedkoper is geworden. Vorig jaar betaalde men voor een woning in een centrumstad 2,9% meer dan voor dezelfde woning in 2022. Buiten de centrumstad betaalt men voor het eerst minder (-0,26%) dan in 2022. Tijdens de coronapandemie gingen veel mensen op zoek naar huizen met een grote tuin, waardoor de prijzen op het platteland sneller stegen, maar nu is de vastgoedmarkt in en rond de centrumsteden weer genormaliseerd, klinkt het. Leuven blijft de duurste stad in Vlaanderen, de kloof met andere steden neemt nog toe. De woningprijzen in Gent haalden dan weer die in Antwerpen in. Roeselare, Genk en Kortrijk zijn de goedkoopste centrumsteden: een vergelijkbaar huis in Roeselare kost 43% minder dan in Leuven.
Dat appartementen in Vlaanderen het voorbije jaar nog 1,5% duurder werden, verklaart ERA door enerzijds het feit dat er veel minder appartementen zijn met een EPC van E of F, en dus met een renovatieverplichting, en anderzijds doordat ze meer in de steden gelegen zijn.
In Brussel en Wallonië blijven prijzen stijgen
ERA onderzocht ook voor het eerst de vastgoedevolutie in Brussel en in Wallonië. Ook hier is sprake van een afkoeling ten opzichte van de coronaperiode: vastgoed staat langer te koop, maar de prijzen stegen wel nog altijd. In Wallonië - waar nog geen renovatieverplichting geldt - werden huizen gemiddeld 2,4% duurder in 2023. De prijzen van appartementen in Brussel verschillen sterk per type, maar stegen gemiddeld met 2% ten opzichte van 2022.
Voor 2024 verwacht ERA dat de verschillende snelheden op de vastgoedmarkt in Vlaanderen zullen standhouden. Voor goedgelegen huizen met een EPC-score A of B verwacht men een prijsstijging van zo’n 3%, «zeker nu de rente is afgekoeld», aldus Krijgsman. Voor C- of D-label houdt men rekening met een stabilisatie van de prijzen, terwijl huizen met een E-of F-label nog 5% goedkoper kunnen worden. «In die laatste categorie is er een grote voorraad die nog verkocht moet worden», klonk het.
Alles wat je echt wilt weten vind je op Metrotime.be